Ипотекалық несиелендіру

Әрбір азамат өз өмірін жақсартуға тырысады – бұл, ең алдымен, өз баспанасын сатып алу – бұл жеке пәтер немесе жермен үй болуы мүмкін. Егер қажетті сома болса, дереу өз үйіңізді сатып ала аласыз, бірақ көбінесе несиелендіруге жүгінеді Көптеген адамдар туыстарымен немесе достарымен бірге тұрғанда қажетті соманы жинамауға тырысады, бірақ ай сайын үйді жалға беруден гөрі тиімдірек болғандықтан, ипотекаға төлеуге болады.
Ипотекалық құралдардың арқасында әлемнің көптеген дамыған елдеріндегі тұрғындардың тұрғын үй мәселесі шешілді. Сондықтан Ресейде ипотекалық несиелендіру қазіргі уақытта әлеуметтік маңызды аспект болып табылады.
Енді Ресей Федерациясының аумағында кепілдендірілген қарыздарды беру мәселесі ең өзекті болып табылады. Сонымен қатар, азаматтардың көпшілігі ипотекаға бару арқылы айтарлықтай артық төлейтінін түсінеді. Жоғары пайыздық мөлшерлемелер, бір жағынан, психологиялық тосқауыл болып табылады, ал екінші жағынан, өз қалауы бойынша, өз үйлерін сатып алудың осы әдісіне бару мүмкін емес. Бұдан басқа, жылжымайтын мүлік нарығы өзін қажетті деңгейден төмен деңгейде дамытады.
Ипотекалық несиелендірудің табысты дамуы мен дамуы үшін ипотекалық нарыққа қызмет ететін мамандандырылған мекемелердің қалыптасуы маңызды. Осы жүйенің барлық құрамдас бөліктерінің өзара әрекеттесуімен ғана, бірінші кезекте, ипотекалық несиелердің болуына байланысты тәуекелдерді төмендету, екіншіден, қосымша қаржыландыруды тарту нәтижесінде ипотекалық облигациялардың сенімділігін арттыру үшін әлеует пайда болады.
Білікті жұмыс бітірудің өзектілігі ипотекалық несиелендіру – кез-келген адамға немесе отбасылық әрекеттерге басымдық ретінде өз үйлерін алу мәселесі болып табылады.

Сондықтан қазір ипотека тартымды, себебі өз үйін алу, оның заңды иесі бола отырып, барлық отбасының мүшелерін тіркеу мүмкіндігін барынша қысқа мерзімде қамтамасыз етеді, сонымен бірге алдағы бірнеше жыл ішінде оны төлеу керек. Ең бастысы, жылжымайтын мүлік бағасы мен инфляцияның өсуінен қорықпаңыз, өйткені бұл несие түріне арналған ай сайынғы төлем мөлшері тұрғын үйді ай сайынғы жалдауымен салыстырылады. Пәтерді ипотекалық несиелендіру арқылы сатып алудың сенімділігі мен қауіпсіздігі, мұндай жағдайда пәтер пәтерден, сондай-ақ сақтандыру компаниясынан жеткілікті мұқият тексеруден өтеді және қарыз алушы несие алу кезінде толығымен тіркеуге жатады.
Зерттеу нысаны – ипотекалық кредит беру.
Зерттеудің тақырыбы – Ресей Жинақ банкінің мысалында ипотекалық кредит беру механизмі.
Зерттеудің мақсаты – «Сбербанк России» АҚ мысалында ипотекалық кредиттеуді қарастыру, оны талдау және жетілдіру бойынша ұсыныстар жасау.
Белгіленген мақсат шеңберінде бұл жұмыс келесі міндеттерді шешуге тиіс:
1. ипотекалық несиелендірудегі негізгі ережелерді қарастыру;
2. ипотекалық несиелендіру тетігін, сондай-ақ оның құрамдас бөліктерін, ипотеканың мәні мен оның ерекшелігін қарастыру;
3. Ресейде ипотекалық кредиттеу жүйесін дамытудың жай-күйі мен болашағын қарастыру;
4. Ресей Сбербанкінің ипотекалық кредиттеу жүйесін қарастыру және талдау;

5. «Сбербанк России» ЖАҚ мысалында ипотекалық несиелендіруді оңтайландыру жөніндегі ұсыныстарды қалыптастыру.
Қорытынды жұмыстарды жазу кезінде салыстырулар, талдаудың негізгі әдістері пайдаланылды.
Бірінші тарауда осындай тұжырымдаманы ипотекалық несие ретінде түсіндіруге болады, оның ерекшелігін анықтайды, есептеу процесінде пайдаланылатын компоненттерді атап көрсетеді. Сондай-ақ, ипотекалық несиелендірудің құқықтық реттелуі талқыланады, мемлекеттік ипотекалық бағдарламалардың қысқаша сипаттамасы беріледі, олардың ипотекалық кредиттеуге әсерін көрсетеді.
Екінші тарауда «Сбербанк России» ҚБ мысалында пайданың сомасын қарастырады. осындай өзгерістерге әкелетін негізгі мақалаларды айқындайды. Зерттелетін банктегі ипотекалық несиелеудің негізгі түрлері зерттеледі, оның ипотекалық сегменттегі үрдісі талданады және кредиттік тәуекелдердің зерттелген нарықтағы ипотекалық кредиттеуге әсер етуі талданады. Талдаудың негізінде елдегі кез-келген банк үшін ипотекалық несиелендірудің жаңа түрін есептеу жүргізілді. жаңа банктік өнімнің нәтижесі ретінде несиелік мекеме және қарыз алушы өзі пайда көреді.

Ипотекалық несиелендірудің негізінде ипотекалық несиелендіруді алуға, сондай-ақ ақшалай міндеттеменің орындалуын қамтамасыз етуге қызмет ететін кепілдік түріне жатады. Екінші жағынан, ипотека кепілдіктің түрі болып табылады, бірақ сонымен бірге мүліктің өзі заем берушіге кепілдік бермейді, бірақ кепіл берушімен бірге болады.
Заңға сәйкес, ипотека жылжымайтын мүліктің кепілі ретінде түсініледі. Кепіл туралы жалпы ережелерге қатысты, атап айтқанда, кепілсіз беру және кепiлге салынған мүлiктi кепiлге беру арқылы; кепіл туралы шарт, сондай-ақ оның нысаны мен тіркеуі; кепілге құқықтың пайда болуы; кепіл ұстаушының кепілдік затына өз құқықтарын қорғауы және тағы басқалар; Ресей азаматтық кодексі немесе «Ипотека туралы» арнайы заң басқа ережелермен белгіленбеген жағдайларда ипотека үшін пайдаланылады. Сонымен қатар, «ипотека» термині жылжымайтын мүліктің ипотеканы немесе кепілдігін білдіреді және бірнеше заңды санаттарды белгілеу үшін әлемнің түрлі елдерінің заңнамаларына белсенді қатысады.

Оқи отырыңыз:  Қолма-қолсыз кассалық аудит

«Ипотека туралы» заңға сəйкес, ипотека заем шарты бойынша міндеттемені қамтамасыз ету ретінде, сонымен қатар, заңда өзгеше көзделмеген болса, сату-сатып алу, келісімшарт жасау, жалдау шарты бойынша кредиттік келісім немесе басқа міндеттеме бойынша қамтамасыз ету ретінде есептелуі мүмкін. Ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемелердің өзі, егер олар елдің заңнамасына сәйкес заңды тұлға ретінде әрекет етсе, кредитор мен дебитордың есебіне жатады.
«Ипотека туралы» заңға сəйкес, ипотекамен қамтамасыз етілген бірқатар талаптар бар. Ол кепiл ұстаушының кепiл шартында немесе кепiлмен қамтамасыз етiлген өзге де мiндеттеменiң кепiлгерлiк шартта көрсетiлген толық немесе iшiнара негiзiнде берешектiң негiзгi сомасын төлеудi қамтамасыз етуге бағытталған. Кредит шартын немесе қарыз шартын пайыздық төлем талаптары бойынша қамтамасыз ету ретінде белгіленетін ипотекалық несие қаражатын пайдалану үшін кредитордың пайыздарды төлеуге кепілдік береді.
Бұл заң, сондай-ақ, кепiл ұстаушы мен кепiл ұстаушы арасындағы шарттың негiзiнде заң талаптарына сәйкес айқындалатын ипотекалық несие шартын тұтастай алғанда талаптар жиынтығына сәйкес реттейдi және ипотекалық шартта құндық тұрғыда көрсетiледi. Бағалауды тәуелсіз кәсіби ұйым жүзеге асыра алады.
Бағалау объектілеріне қатысты бағалау әрекеттерін олармен мәмілелер жасау мақсатында реттеу үшін негіз басқа заңмен анықталады, мысалы «Бағалау қызметі туралы». Осылайша, осы Заңда кепілдік берілген зат ретінде пайдаланылған кезде Ресейге, оның субъектілеріне немесе муниципалитеттеріне тиесілі бағалау объектілерін міндетті бағалау, сондай-ақ жеке және заңды тұлғаларға ипотекалық несиелендіру үшін белгілі бір құнның ипотека нысаны.

Ипотекалық несие бойынша мұндай кепілмен қамтамасыз ету ретінде кепілденген жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін қарастырылған «қарыз (қарыз)» түсініледі. Қарыз талаптары ипотека арқылы сертификатталуы және аударылуы мүмкін (бұл номиналды ноталар түріндегі бағалы қағаз). Сондықтан, ипотекалық несие – шарт бойынша белгілі бір мерзімде оны қайтару міндеттемесі бар, бірақ несие бойынша белгілі бір сыйақыны төлеумен (бұл несие төлемі ретінде әрекет етеді) ұзақ мерзімді қарыз болып табылады және осындай міндеттемені қамтамасыз ету кепілдігі жылжымайтын мүлік кепілі болып табылады.
Нәтижесінде ипотекалық несие ұзақ мерзімді несие болып табылады, ол жылжымайтын мүлікті кепілді қамтамасыз ету ретінде қамтамасыз ету мақсатында қарастырылған.
Кепілдік туралы шарт бойынша заңнамаға сәйкес мұндай жылжымайтын мүлік ипотека болуы мүмкін:
1. Жер учаскелері (муниципалдық немесе мемлекеттік меншіктегі жер учаскелерін қоспағанда, ауыл шаруашылығы ұйымдарының немесе шаруа қожалықтары жерінен ауыл шаруашылығы алқаптарын және өз шаруашылықтарының меншік жеріндегі жер учаскелерін заңға сәйкес жер учаскесінің ауданы минималдыдан аз болатын жер учаскесінің Ресей Федерациясының әртүрлі құрылтайшы субъектілерінің нормативтік актілерімен немесе жергілікті басқару органдарының нормативтік-құқықтық актілерімен реттеледі шешімдер өтініш;
2. Кәсіпкерлік қызметке белсенді қатысатын кәсіпорындар, құрылымдар, ғимараттар және өзге де жылжымайтын мүлік;

3. Пәтерлер мен тұрғын үйлер, сондай-ақ бiр немесе бiрнеше жекелеген бөлмелерден тұратын тұрғын үй немесе пәтерлер бөлiктерi;
4. Гараждар, коттедждер, гараждар және басқа да тұтыну құрылымдары;
5. Теңіз кемелері мен әуе кемелері, сондай-ақ ішкі навигациялық кемелер немесе ғарыш объектілері.
Сонымен бірге ипотеканың нысаны меншік құқығымен немесе толық экономикалық басқаруда оның кепіл берушісіне тиесілі болуы тиіс. Сонымен бiрге ерекше қорғалатын жер, мемлекеттiк немесе муниципалдық меншiк, сондай-ақ жекешелендiру фактiсi жарамсыз деп танылған мүлiк кепiл ретiнде әрекет ете алмайды.
Заңды тұрғыдан алғанда, кепіл беруші мен кепіл беруші сияқты екі қатысушы бар. Кепілгердің өз мүлкін кепілі ретінде беретін адам түсінеді. Борышкер де, кез-келген үшінші тарап да кепілі болуы мүмкін. Кепіл ұстаушыда мүлікті кепілдік ретінде алған адам бар, яғни ипотекалық несие берушінің міндеттерін орындамағаны немесе кепілдік құнынан қанағаттануды қамтамасыз ету жөніндегі міндеттемелерін орындамаған жағдайда заңды құқығы бар кепілді (ипотекалық) міндеттеме бойынша несие беруші болып табылады.
Ипотекалық қамсыздандыру кепілдігі – мұндай кепілдік берешекті өтеу кепілдігі ретінде, қарызды өтеу кепілдігі, кепілдік бойынша барлық негізгі ережелер, сондай-ақ оның мазмұны және оның иелерін тіркегені сияқты, қарызгер-қарыз алушыдан мүлікті уақытша беру құқығын куәландыратын ипотекалық бағалы қағаз, мұндай кепілге құқықтарды жүзеге асыру заңмен реттеледі. Заңға сәйкес жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын органдар бірыңғай мемлекеттік тіркелімде міндетті тіркеуге жатады. Мұндай жағдайда мұндай тіркеу шарт бойынша жазбаның көмегімен расталады.

Оқи отырыңыз:  Энергетикалық аудит арттыру тәсілі ретінде

Мұндай тіркеу үшін мемлекеттік бажды төлеуге жұмсалған шығындар туралы, сондай-ақ ипотеканы есепке алу жазбаларына өзгертулер мен толықтырулар енгізу туралы, келісімшарт негізінде баж салығын басқа бөлу туралы шешім қабылданғанға дейін осындай кепіл берушіге тағайындалады.
Ипотека тоқтатылған жағдайда, кепілдікке беруші ретінде де, кепіл берушінің де бірлескен мәлімдемесі негізінде не жалпы юрисдикция сотының, төрелік соттың немесе төрелік соттың шешімі негізінде ипотеканы тоқтату туралы шешім негізінде өтеледі. Мұндай мемлекеттік тіркеу қоғамдық болып табылады.
Ипотекалық шартқа келсек, ол Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің шарттарын жасасудың жалпы ережелерінің, сондай-ақ ипотека туралы заңның ережелерінің жиынтығына сәйкес жасалды.
Қазіргі уақытта Ресейде ипотека бірқатар негізгі заңдармен, сондай-ақ нормативтік актілермен реттеледі.

Жоғарыдағы кейбір заңдардың негізгі тармақтарын қарастырайық.
Ресей Федерациясында Азаматтық кодекстің ережелері ипотекалық несиелендірудің нормативтік-құқықтық базасының негізі болып табылады, онда мынадай мәселелер қарастырылады:
1. Жылжымайтын мүлiк (тұрғын үйдi қоса алғанда) сияқты осындай кепiлдiктердi берудiң жалпы ережелерi;
2. Тұрғын үй сияқты меншік құқығына және басқа да нақты құқықтарға қатысты ережелер;
3. Тұрғын үй сияқты кепілге салынған үй-жайларды сатып алу мақсатында негіздеме.
Жылжымайтын мүлікті кредиттеуді жүзеге асырумен тікелей байланысты нормативтік акт ретінде «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» заң, егер ол анық болса:
1. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды тiркеудiң бiрыңғай жүйесiнiң, сондай-ақ онымен жасалатын мәмiлелердiң пайда болуы;
2. Тiркелген құқықтың жалғыз дәлелi ретiнде әрекет ететiн мемлекеттiк тiркеу болып табылатын мұндай тұжырымдама;
3. Міндетті мемлекеттік тіркеу жылжымайтын мүліктің барлық мәмілелеріне, кез келген жылжымайтын мүлікке меншік құқығына, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке құқықтарға (ипотека, қамауға алу немесе сенімгерлік басқару) жатады;
4. Әрбір тіркеу аймағында бірыңғай ақпараттық банк қалыптастырылды;
5. Мемлекеттiк тiркеу құқықтарының ашық сипаты бар (жылжымайтын мүлiкке тіркелген құқықтар туралы мәлiметтер жазбаша өтiнiш бойынша берiледi);

6. Мемлекеттiк тiркеу жылжымайтын мүлiкке құқықтарды, сондай-ақ онымен жасалатын мәмiлелердi тiркеудi қамтамасыз ету үшiн сот төрелiгiн жүзеге асыруға мүмкiндiк бередi.
Ипотекалық ипотека мүмкіндігі «Ипотека туралы» заңының арқасында кеңеюде, ол:
1. Кепіл берушінің кепілге салынған мүліктің барлық кепілдік шартының (оны жөндеу, күту, қорғау, сақтандыру, үшінші тұлғалардың талаптарын қорғау) бүкіл сақталуын қамтамасыз ету бойынша барлық міндеттемелері;
2. Кепіл берушіден кепілді мүлікке құқықтарды басқа тұлғаларға (оның иеліктен шығару, реквизициялау, тәркілеу, заңды тұлғаны қайта ұйымдастыру нәтижесінде мұраға қалдыру, мұраға қалдыру) беру және үшінші тұлғалардың құқықтарына ауыртпалық беру мүмкіндігінің түрлі жағдайларының салдарлары;
3. Кредитор алынатын кепiлдiктердi өткiзу тәртiбi оны ашық аукционнан ғана емес, сонымен бiрге аукцион немесе конкурс арқылы жүзеге асыру мүмкiндiгi және кепiл ұстаушының өзi сатып алу мүмкiндiгi болып табылады.
Ипотекалық несиелендіруді реттейтін нормативтік құқықтық актілердің ішінде бағалы қағаздардың екі түрін көздейтін «Ипотекалық бағалы қағаздар туралы» заңға мыналар жатады:
1. Облигациялар (ипотекалық облигациялар);
2. Ипотекалық қатысу сертификаттары.
Бұл бағалы қағаздардың негізгі ерекшелігі – ипотекалық несие беруді қамтамасыз ету болып табылады, ол ақша келісімдері немесе несиелік келісімдерден туындайтын ақшалай құқықтар мен талаптарға жатады, бұл қаражат қазірдің өзінде ипотекамен (жылжымайтын мүлік) қамтамасыз етілген.

Атқарушылық заңнамада кемшіліктер бар, атап айтқанда, ипотекалық кредиторға өз құқығын жүзеге асыруға мүмкіндік беретін норма жоқ. Осылайша, кез-келген басқа кредитордың кепілдігіне кепілдікке тыйым салынған кезде, ипотекалық несие берушінің атқарушылық іс жүргізу немесе сот арқылы мұндай қамауға алуды алып тастауды жариялауға мүмкіндік беретін қандай да бір іс жүргізу механизмі жоқ.
Уәкілетті ұйымдарға қойылатын талаптарды ресімдеуді және оларға қойылатын талаптарды Ресей Федерациясының Үкіметінің нормативтік құқықтық акті деңгейінде белгілеу, сондай-ақ ипотекалық несие беру тәртібін нақты және толық сипаттайтын бірқатар құжаттарды шығару қажет сияқты.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *